ПОКУПКА И ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Сделка купли-продажи недвижимого имущества должна быть в нотариальной форме

Сделка, заверенная нотариусом, имеет бóльшую доказательную силу и может быть оспорена только в суде. Несоблюдение нотариальной формы в случае передачи недвижимого имущества делает сделку недействительной. Договор о передаче недвижимого имущества может быть заверен любым нотариусом, осуществляющим профессиональную деятельность в Литве, независимо от вашего места жительства или местонахождения объекта имущества. Нотариус выбирается по договоренности сторон сделки.

Нотариус является гарантом законности заверяемого договора

С целью убеждения в законности заверяемой сделки перед заверением сделки купли-продажи недвижимого имущества нотариус проверяет следующие государственные реестры: Реестр жителей, Реестр недееспособных и ограниченно дееспособных лиц, Реестр недвижимого имущества и Реестр актов об аресте имущества. Таким образом проверяются данные, является ли продавец недвижимого имущества его владельцем, а также является ли он дееспособным лицом в данной сфере и не заключил ли он договор о помощи в принятии решений, не обременено ли имущество ипотекой, не арестовано ли и не наложены ли на него другие ограничения в распоряжении. Такая процедура помогает избежать возможных случаев мошенничества и манипулирования недвижимым имуществом, а также экономит время продавца имущества, поскольку ему больше не нужно самому заказывать справки, ждать, пока они будут подготовлены, и забирать их. Данные и выписки из государственных реестров стоят одинаково и для нотариуса, и для самого клиента. Следует отметить, что хранящиеся в государственных реестрах данные совершенно не заменяют письменные документы, поэтому в некоторых случаях нотариусу необходимо представить документы, подтверждающие право собственности (документы о приобретении объекта - договор, свидетельство о праве наследования и т. д.) или другие дополнительные документы. 
Перед заверением договора нотариус также проверяет, не считается ли продаваемое имущество семейным, т. е. что это не единственное имеющееся у вас жилье, в котором вы проживаете вместе с несовершеннолетними детьми. Установив указанные обстоятельства, нотариус заверит договор после того, как продавец предоставит необходимую информацию и подтверждающие документы, что в результате такой сделки несовершеннолетний ребенок не останется без жилья и не будет нарушено его право на условия жизни, необходимые для обеспечения его физического, умственного, духовного и нравственного развития. Нотариус должен обеспечить соблюдение всех требований законодательства, поэтому, если в Реестре недвижимого имущества указано, что продаваемая квартира, гараж или иное помещение принадлежит сообществу (т.е. товариществу собственников жилья), продавцу необходимо будет предоставить справку о том, что он рассчитался с сообществом. Также приобретателю имущества рекомендуется убедиться, что приобретаемое имущество не имеет задолженностей (например, за воду, электричество и т. п.). Если продаваемое имущество является общей совместной собственностью супругов (например, приобретенной в браке), в таком случае в сделке в качестве продавцов должны участвовать оба супруга или один из них при наличии нотариально заверенной доверенности другого супруга. 
Если объект находится в частичной собственности и один из совладельцев намеревается продать его третьему лицу, должны быть реализованы преимущественные права покупки других совладельцев на приобретение передаваемой доли объекта. Данный принцип позволяет уменьшить количество совладельцев и обеспечить более эффективное использование, управление и распоряжение объектом. О реализации преимущественного права покупки совладельцы должны быть уведомлены в письменной форме через нотариуса. В уведомлении указывается стоимость продажи объекта и другие условия, которые должны быть такими же, как и для третьего лица, намеревающегося приобрести продаваемый объект. Если совладельцы отказываются воспользоваться своим преимущественным правом покупки продаваемой доли объекта или не реализуют такое право в течение одного месяца, продавец имеет право продать свою долю другому лицу. В случае нарушения преимущественного права покупки совладелец имеет право обратиться в суд с просьбой о передаче ему прав и обязанностей покупателя. 
При заключении договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения нотариусу должны быть представлены документы, предусмотренные Законом Литовской Республики о приобретении земли сельскохозяйственного назначения. При заключении договора купли-продажи земельного участка, предназначенного для лесохозяйственной деятельности, нотариусу должны быть представлены документы, предусмотренные Законом Литовской Республики о лесах. 
При приобретении недвижимого имущества за счет кредита, предоставленного банком или иным кредитным учреждением, нотариусу должно быть представлено подтверждение кредитора о предоставлении кредита. Установив, что договор купли-продажи недвижимого имущества противоречит или не соответствует требованиям законодательства, нотариус обязан отказать в совершении нотариального действия. 
Осуществляя обязанности, предусмотренные Законом Литовской Республики о предотвращении отмывания денег и финансирования терроризма, нотариус может потребовать от клиента предоставить информацию о выгодоприобретателях клиента (если клиент является юридическим лицом), о важных публичных должностях, занимаемых клиентом – физическим лицом, а также в определенных случаях предоставить информацию и документы, подтверждающие источник имущества или средств, являющихся предметом сделки.

Содержание договора

В заключаемом договоре купли-продажи недвижимого имущества указываются точные идентификационные данные передаваемого объекта, указанные в Реестре недвижимого имущества, т. е. точное местонахождение объекта, его уникальный номер, назначение и т. д. Также указываются точные данные сторон сделки: имена, фамилии, личные коды, место жительства. В договоре оговаривается приобретаемая форма права собственности на объект: общая долевая, общая совместная собственность супругов или личная собственность. Необходимым условием договора купли-продажи является цена, т. е. сумма, за которую передается объект. 
Другим необходимым условием договора при передаче земельного участка, на котором находятся сооружения, здания, установки и т. п., является вопрос о переходе права собственности на сооружения. Также при передаче зданий, сооружений или других объектов недвижимости необходимо оговорить права покупателя на земельный участок, на котором они находятся. 
В договоре также необходимо оговорить момент перехода права собственности. Право собственности переходит к покупателю с момента подписания акта приема-передачи. Обычно акт приема-передачи является составной частью договора купли-продажи недвижимости, поэтому недвижимое имущество переходит к покупателю с момента заключения договора. Если стороны договора договорились, что объект будет передан покупателю не сразу, а через некоторое время, акт приема-передачи составляется отдельно. 
В договоре купли-продажи обязательно должны быть оговорены не только стоимость объекта, но и условия расчета. Если в договоре предусмотрено, что вся стоимость объекта выплачивается не сразу, например, при покупке жилья в кредит, продавец должен в предусмотренном договором порядке и сроки подтвердить, что покупатель с ним рассчитался, т. е. написать расписку. В таком случае, чтобы обеспечить интересы продавца, нотариус передает информацию в Реестр недвижимого имущества, в котором регистрируется факт ограничения права распоряжения приобретенным объектом. Выданная продавцом расписка является основанием для снятия такого ограничения. В целях обеспечения баланса интересов покупателя и продавца, когда расчет по договору осуществляется банковскими переводами, предлагается предусмотреть в договоре купли-продажи, что в случае, если продавец не напишет расписку в порядке и в сроки, предусмотренные договором, покупатель может подтвердить исполнение договора, представив нотариусу подтвержденные банком платежные поручения. В таком случае нотариус выдает свидетельство о полном расчете, которое является основанием для снятия ограничений на распоряжение. В договоре также предусматриваются другие установленные законом и согласованные сторонами права и обязанности покупателя и продавца, а также их гарантии.

Нотариус передает данные о заключенных сделках в государственные реестры

В целях обеспечения принципа «единого окошка» покупателям недвижимости больше не нужно самостоятельно обращаться в учреждение, управляющее Реестром недвижимого имущества (ГП «Центр регистров»), для регистрации факта заключения договора или прав собственности. Все это выполняет нотариус, заверивший сделку. В случае, когда приобретаемый объект недвижимости покупается в кредит и передается в залог кредитору, нотариус также передает информацию о заключенном договоре ипотеки в учреждение, управляющее Реестром недвижимого имущества. Как и в случае проверки данных в государственных реестрах, нотариус, выступая посредником между клиентами и учреждением, управляющим государственными реестрами, взимает с клиентов вознаграждение за услуги, предоставленные управляющим государственными реестрами учреждением, и передает его в ГП «Центр регистров».