LAT pasiūlymas: būstų pirkėjams reikėtų preliminariųjų sutarčių alternatyvos

vz.lt

Bent dalį šiuo metu būstų pirkėjams kylančių problemų išspręstų galimybė sudaryti kitokias, ne tik preliminariąsias sutartis, nes pastarųjų suteikiami gynybos būdai yra labai riboti. Teisininkai siūlo leisti pasirašinėti pagrindines, statomo būsto sutartis arba registruoti preliminariąsias.
Pastaruoju metu nekilnojamojo turto (NT) sektoriuje susiformavo praktika su dar nepastatytų būstų pirkėjais sudarinėti preliminariąsias sutartis, o dabar dėl šokų statybose pardavėjai kartais nebegali vykdyti įsipareigojimų, turi kelti kainas.
Tomas Chochrinas, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo (LAT) konsultantas, sako, jog dalį problemų padėtų išspręsti galimybė sudaryti pagrindinę sutartį dėl dar nepastatyto objekto.
Tokia idėja jis pasidalijo ketvirtadienį vykusioje Aplinkos apsaugos komitete surengtoje diskusijoje.
Anot T. Chochrino, dabar dažnai problemų kyla, nes ne visuomet vartotojai supranta preliminariosios sutarties vaidmenį ir kokius interesus ji saugo.
„Tokios sutartys priskiriamos ikisutartiniams santykiams. Tai nėra toks tvirtas santykis, kaip tikroji pirkimo–pardavimo sutartis. Iš to išlenda didelės problemos – labai riboti gynybos būdai nukentėjusiai šaliai. Pavyzdžiui, teisme negali prašyti įpareigoti sudaryti pagrindinės sutarties“, – aiškina jis.
Pagrindinė priežastis, kodėl dėl dar tik statomo turto Lietuvoje sudaromos preliminariosios sutartys, – dar realybėje neegzistuojantis objektas.
Tačiau T. Chochrino teigimu, šiuolaikinėje sutarčių teisėje, objekto nebuvimas nelaikomas problema, tokias sutartis sudaryti galima.
„Kad žmonės jaustųsi saugiau, jie turėtų sudaryti pagrindinę sutartį. Kodėl nesudaro? Notarai neturi galimybės tvirtinti tokių sutarčių, nes nėra objekto. Kai turime tokį reguliavimą, preliminarioji sutartis lieka vienintele išeitimi ir iš to užsiprogramuoja visos problemos. Nors LAT praktikoje yra įtvirtinta, kad objekto neegzistavimas neturi jokios įtakos sutarties galiojimui“, – kalba jis.
Pasak LAT atstovo, išplėsta galimybė sudaryti pagrindines sutartis atvertų kelią pirkėjams naudotis platesniais gynybos būdais, teisme jiems lengvėtų įrodinėjimo našta.
„Dabar teisme gintis nėra misija neįmanoma, bet sudėtinga ir LAT praktika šios problemos neišspręs. Dabar reikia įrodyti nesąžiningą elgesį, kad ikisutartiniai santykiai buvo pasiekę aukščiausią santykį. Tai sudėtingi dalykai, todėl efektyvi vartotojų gynyba yra ribota. Kitu atveju reikėtų įrodyti faktą, kad neįvykdė sutarties ir iš to išplaukia visa teisėje esančių teisių gynybos sistema“, – apie skirtumus kalba T. Chochrinas.

Sektorius cikliškas

LAT atstovo nuomone, nors iš pirmo žvilgsnio gal atrodo, jog NT plėtotojai nebūtų suinteresuoti sudaryti pagrindinių sutarčių, jis atkreipia dėmesį, kad Civilinis kodeksas nedraudžia jose numatyti kainos indeksavimo.
„Svarbu, kad būtų suformuluota skaidriai. Jei kažkas pabrangs, bus sunkiau gauti medžiagų, (numatyta – VŽ) kaip indeksuoti kainą, kad vystytojai neišeitų iš sutarčių su minusu. Sutartis yra dviejų šalių mainai, iš kurių abi turi gauti naudos. Kita vertus, tam tikri vystytojai galėtų laimėti konkurencinę kovą, siūlydami normalias sutartis“, – kalba T. Chochrinas.
„Jei tai ir nesprendžia visų problemų, gali išspręsti bent dalį. Žmonės turėtų alternatyvą, galėtų reikalauti daugiau, realiai būtų ginamas interesas“, – priduria jis.
T. Chochrinas taip pat sako, jog kartais pirkėjams vis dėlto naudingiau sudaryti būtent preliminariąją sutartį. 
„Pavyzdžiui, būstas bus pastatytas po dvejų metų ir žmogus nėra įsitikinęs dėl savo mokumo ateityje, su preliminaria sutartimi jis galėtų pabėgti iš santykių. Tačiau sudaryta opcija turėti sutarčių pasirinkimą leistų turėti daugiau galimybių vystytojams ir pirkėjams“, – įsitikinęs jis.
Marius Stračkaitis, Lietuvos notarų rūmų prezidentas, šią idėją vadina svarstytina, tačiau taip pat atkreipia dėmesį į kelis praktinius aspektus. Pirmiausia – NT sektoriaus cikliškumą.
„2008–2010 m. pirkėjams buvo problema, nes (sutartyse – VŽ) užfiksuotos kainos buvo aukštesnės nei rinkoje. Dabar ciklas kitoks – kainos didėja ir pasiūla mažesnė nei paklausa. Taigi yra dvi medalio pusės. Tačiau siūlymas sudaryti pagrindinę sutartį svarstytinas ir mūsų ausų dar nebuvo pasiekęs, tad nenorėčiau spontaniškai atsakyti, kad yra techninės ar teisinės kliūtys. Jis vertas platesnio aptarimo ir galėsime pažiūrėti, kokie galėtų būti (sprendimai – VŽ) “, – kalba jis.
M. Stračkaičio nuomone, priklausomai nuo situacijos NT sektoriuje gali priklausyti ir pasirinkimas, kokios sutartys būtų sudaromos dažniau.
„Sudarant sutartį dalyvauja dvi šalys. Nuo aplinkybių priklauso labai daug: kai rinka aktyvi, pardavėjas diktuoja pasirinkimo galimybę, jei įstatymas nenumato įsakmiai, jei rinka stagnuoja – jau pirkėjas galėtų diktuoti. Paprastai praktikoje matome, kad geriau pastatyti traukinį ant bėgių ir kai žmogus žino, kad reikia tokią, o ne kitokią sutartį sudaryti“, – sako Notarų rūmų prezidentas.
Jis taip pat priduria, jog svarstytinas ir siūlymas registruoti preliminariąsias sutartis.

Daugiau rizikos

Giedrius Svidras, kontoros „Ellex Valiunas“ advokatas, diskusijoje aiškino, jog preliminariųjų sutarčių įregistravimas galėtų būtų siejamas su NT registre esančiu įrašu apie formuojamą pastatą, kuris atsiranda gavus statybos leidimą.
„Taigi yra prielaidų šalia jo registruoti ir juridinius faktus. Tai būtų naudinga, nes tiek notarai matytų ankstesnę sutartį, jei būtų bandoma tą patį daiktą parduoti brangiau, ir žinotų, kad gali būti reikalaujama sutartį įgyvendinti natūra. Tai padėtų spręsti perpardavimo brangiau problemą“, – sako jis.
Audriaus Kairevičiaus, advokatų profesinės bendrijos „AKJ Consultus“ vadovo, teigimu, preliminariųjų sutarčių registravimas galėtų apsaugoti vartotojus viešumu.
Tuo metu pasirašydami pagrindines sutartis pirkėjai prisiimtų daugiau rizikos.
„Sudarius pagrindinę sutartį vartotojai įsipareigoja sumokėti visą sumą, o vėliau mato, kad kiti perka 30–40% pigiau. Todėl jie turėtų prisiimti riziką sudarydami pagrindinę sutartį. Manau, kad reikėtų galvoti apie galimybes sudaryti statomo būsto sutartis“, – G. Svidro minčiai pritaria jis. Pasak jo, tokia sutartis, nors mažai paplitusi, bet vartotojui būtų labai saugi. „Pirkėjas taptų savininku, o vystytojas atliktų užsakovo funkcijas. Būtų pridedami brėžiniai“, – sako jis.

Teismų daugėja

Valstybinės vartotojų teisių apsaugos tarnybos atstovė diskusijoje pripažino, kad greičiausiai institucijos gaunamų skundų skaičius neatspindi situacijos sektoriuje. Esą tai reiškia, kad ginčai išsisprendžia savaime arba žmonės kreipiasi į teismą su ieškiniais.
Tačiau Egidija Tamošiūnienė, LAT Civilinių bylų skyriaus teisėja, teigia, kad nors bylų dėl preliminariųjų sutarčių bumas nėra jaučiamas, jų akivaizdžiai daugėja. 2021 m. jų teismuose išnagrinėta 76, šiemet vien per pirmąjį pusmetį – 54.
„LAT kasmet išnagrinėja po 4 tokias bylas. Tai nėra labai vyraujanti ginčų kategorija, bet nuo to situacijos nėra mažiau svarbios ir iniciatyva reaguoti sveikintina. LAT praktika rodo, kad daugelį atvejų teismai yra pajėgūs suvaldyti“, – sako ji.
Teisėja tvirtina, kad dažnai problemų dėl preliminariųjų sutarčių kyla, nes pirkėjai nepakankamai domisi jų turiniu ir sąlygomis.
„Abejoju, kad priversime vartotojus susidomėti sutartimis, bet ėjimas pas notarą būtų paskatinimas, jis išaiškintų sutarties nuostatas. Tai būtų gera prevencinė priemonė“, – sako E. Tamošiūnienė.

Seimo Aplinkos apsaugos komiteto pirmininkė Aistė Gedvilienė teigia, kad kol kas diskusijas planuojama tęsti ir vėliau teikti konkrečius pasiūlymus dėl pokyčių.