Naujienos

2013

12'30

Hipotekos reforma Lietuvoje: nauda verslui, visuomenei, valstybei

Latvijas Notars, 2013, Leidykla “Jelgavas tipografija“, Latvija

2012 m. liepos 1 d. įsigaliojo Lietuvos Respublikos Seimo 2011 m. pabaigoje priimti Civilinio kodekso, Civilinio proceso kodekso, Notariato įstatymo ir kitų teisės aktų pakeitimai, kuriais buvo reformuota hipotekos teisė Lietuvoje. Hipotekos reformos tikslas – efektyviai valdyti valstybės biudžeto lėšas, taupyti hipotekos kreditorių ir skolininkų laiką ir lėšas. Kartu buvo siekiama modernizuoti Lietuvos hipotekos teisę, suteikiant sandorio šalims daugiau laisvių ir galimybių, taip palengvinant verslo bei gyventojų sudaromus sandorius.
Praėjus daugiau nei metams nuo reformos įgyvendinimo pradžios, galima pasakyti, kad ji tikrai pasiteisino ir yra naudinga verslui, visuomenei ir valstybei. Įgyvendinus reformą, hipotekos registravimo procesas tapo greitesnis ir paprastesnis, šalims suteikta daugiau laisvės susitarti dėl hipotekos teisinių santykių, teisės aktuose įtvirtinta daugiau dispozityvių teisės normų ir suteikta daugiau funkcijų notarams.
Hipotekos sandorio procedūra pagreitėjo, nes atsisakyta dvigubo teisinio tyrimo, o notaras perduoda hipotekai įregistruoti reikalingus duomenis Hipotekos registrui. Iki 2012 m. liepos 1 d. hipotekos sandorį tvirtindavo notaras, po to viena iš šalių turėdavo kreiptis į hipotekos teisėją dėl hipotekos įregistravimo Hipotekos registre. Tiek notaras, tiek hipotekos teisėjas atlikdavo teisinę sandorio kontrolę. Atlikęs teisinį tyrimą, hipotekos teisėjas priimdavo sprendimą hipoteką įregistruoti ir hipoteka būdavo įregistruojama. Teisėjo atliekamam teisiniam tyrimui buvo skirtos 3 darbo dienos nuo dokumentų gavimo. Po 2012 m. liepos 1 d. šis procesas labai sutrumpėjo. Sandorio šalys kreipiasi tik į notarą, kuris, patvirtinęs sandorį, pats elektroniniu būdu perduoda duomenis Hipotekos registrui hipotekai įregistruoti. Hipotekos registro tvarkytojas atlieka tik formalią kontrolę – ar visi reikalingi duomenys pateikti, ar sumokėtas mokestis už hipotekos įregistravimą.
Kaip matyti iš Centrinės hipotekos įstaigos, tvarkančios Hipotekos registrą, pateikiamų duomenų, 2012 m. pirmąjį pusmetį, kai dar galiojo senoji hipotekos teisė, duomenų gavimo dieną būdavo įregistruojama tik 2,2 procento sandorių. 2012 m. antrąjį pusmetį, įgyvendinus hipotekos reformą, duomenų gavimo dieną registre įregistruojama 70,8 procento sandorių.
Hipotekos sandorio sudarymo ir įregistravimo procedūra tapo paprastesnė. Kaip jau minėta, hipotekos įregistravime nebedalyvauja hipotekos teisėjas. Todėl hipotekos įregistravimas tapo administraciniu, o nebe teisminiu procesu. Be to, buvo atsisakyta iki 2012 m. liepos 1 d. galiojusio reikalavimo hipotekos sandorį sudaryti naudojant specialią – hipotekos lakšto – formą. Atsisakius šio reikalavimo, šalys gali sudaryti hipotekos sutartį pagal savo pageidavimus. Taip pat nebeliko reikalavimo ją sudaryti būtinai atskirą – hipotekos sutartis gali būti įtraukta ir į sutartį, iš kurios kylančios prievolės užtikrinamos hipoteka. Tiesa, reikia pažymėti, kad šia galimybe praktikoje beveik nesinaudojama.
Civiliniame kodekse įtvirtinta daugiau dispozityvių teisės normų. Dabar sandorio šalys gali pačios spręsti, ar iš karto registruoti sudarytą hipotekos sandorį Hipotekos registre. Iki 2012 m. liepos 1 d. hipotekos sandoris įsigaliodavo tik nuo jo įregistravimo registre. Pagal dabar galiojančias nuostatas hipotekos sandoris šalims galioja nuo jo sudarymo, tačiau prieš trečiuosius asmenis gali būti panaudotas tik įregistravus jį registre. Jeigu šalys nepageidauja, kad hipotekos sandorį patvirtinęs notaras iš karto jį įregistruotų registre, notaras sandorio neregistruoja. Vėliau, bet kurios iš sandorio šalių prašymu, notaras įregistruoja sandorį. Ir tik priverstinė hipoteka, kuri nustatoma be hipotekos objekto savininko valios, įsigalioja nuo jos įregistravimo registre.
Buvo panaikintas privalomas įkeičiamo nekilnojamojo daikto, išskyrus žemę, draudimas. Praktikoje vis tik įkeičiamas nekilnojamasis daiktas paprastai yra draudžiamas, kadangi draudimas užtikrina tiek kreditoriaus interesus, tiek ir paties skolininko interesus. Nesant hipotekos objekto draudimo, skolininkas, net ir žuvus įkeistam daiktui, turėtų toliau mokėti įmokas hipotekos kreditoriui.
Taip pat buvo panaikintas reikalavimas kartu su įkeičiamu nekilnojamuoju daiktu įkeisti ir žemės sklypą ar žemės nuomos teisę. Nors kreditoriai paprastai vis tiek reikalauja įkeisti ne tik pastatą, bet ir žemės sklypą, ant kurio jis stovi, ar tokio žemės sklypo nuomos teisę, tačiau imperatyvaus reikalavimo panaikinimas sudaro galimybę įkeisti pastatus tais atvejais, kai žemės sklypo ar jo nuomos teisės įkeitimas neįmanomas.
Buvo išplėsta hipotekos objekto sąvoka. Hipotekos objektu gali būti ne tik esamas ar būsimas nekilnojamasis daiktas ar jo dalis, bet taip pat ir kilnojamieji daiktai ir turtinės teisės, jeigu jie įkeičiami kartu su nekilnojamuoju daiktu. Reformuojant hipotekos teisę, buvo patikslintas ir pakeistas kai kurių hipotekos rūšių reglamentavimas ir Civiliniame kodekse numatyta galimybė sudaryti įmonės hipotekos sandorį.
Pakeitus sąlyginės hipotekos reglamentavimą, sudaryta galimybė įkeisti būsimą nekilnojamąjį daiktą – tokį, kuris bus sukurtas ateityje, arba kurio savininku įkaito davėjas taps ateityje. Tokia hipotekos įsigalioja nuo daikto įregistravimo įkaito davėjo nuosavybe Nekilnojamojo turto registre. Toks sąlyginės hipotekos reglamentavimas sudaro galimybę asmeniui, ketinančiam gauti paskolą, garantuoti kreditoriui tuo turtu, kuris dar nesukurtas ar kuris dar nėra jo nuosavybė.
Įmonės hipotekos sandoris leidžia įkeisti įmonę kaip pelno siekiančiam juridiniam asmeniui priklausančio turto visumą. Įkeitęs visą įmonės turtą kaip visumą, juridinis asmuo gali vykdyti savo veiklą, o išieškojimo atveju kreditorius pirmiausia turėtų pabandyti patenkinti savo reikalavimą administruodamas įkeistą įmonę. Ir tik negalint išieškoti skolos administruojant įmonę, ji būtų parduodama, pirmenybę teikiant visos įmonės pardavimui. Hipotekos registro tvarkytojo pateikiama statistika rodo, kad įmonės hipotekos reglamentavimas buvo reikalingas. Nors teoriškai buvo galima įkeisti įmonę ir pagal anksčiau galiojusias nuostatas, tačiau praktiškai tai nebuvo vykdoma. 2012 m. antrą pusmetį, reglamentavus šią hipotekos rūšį, buvo įregistruotos 32 įmonės hipotekos. Įgyvendinant reformą, buvo suteikta daugiau funkcijų notarams. Be to, kad kaip ir anksčiau notarai tvirtina sutartines hipotekas, nuo 2012 m. liepos 1 d. notarai taip pat nustato priverstinę hipoteką hipotekos kreditoriaus prašymu Civiliniame kodekse numatytais atvejais. Paprastai notarai nustato priverstinę hipoteką, kuria siekiama užtikrinti valstybės reikalavimus, kylančius iš pirkimo-pardavimo išsimokėtinai sutarčių. Tokios priverstinės hipotekos sudaro beveik 98 proc. visų priverstinių hipotekų.
Nuo 2012 m. liepos 1 d. buvo įgyvendinta efektyvesnė išieškojimo iš įkeisto turto tvarka. Iki tol dėl priverstinio skolos išieškojimo reikėdavo kreiptis į hipotekos teisėją, kuris pirmiausia priimdavo nutartį areštuoti turtą ir įspėti skolininką, kad negrąžinus skolos turtas bus parduotas ir varžytynių arba perduotas kreditoriui administruoti. Vėliau teisėjas priimdavo nutartį parduoti įkeistą turtą iš varžytynių (arba perduoti kreditoriui administruoti), o antstoliui įvykdžius išieškojimą, teisėjas priimdavo nutartį dėl išieškotų lėšų paskirstymo. Dabar išieškojimui iš įkeisto turto naudojamas vykdomojo įrašo institutas. Kreditorius kreipiasi į notarą, o šis, įspėjęs skolininką ir įkaito davėją, po 20 dienų išduoda vykdomąjį įrašą skolai išieškoti. Kreditorius, kreipdamasis į notarą, nurodo duomenis apie sandorio šalis, negrąžintos skolos dydį ir pagrindą išieškoti skolą pirma laiko, jei skola išieškoma pirma laiko. Už šių duomenų teisingumą atsako hipotekos kreditorius. Notaras tik patikrina, ar kreditoriaus pateikti duomenys atitinka Hipotekos registro duomenis. Notaro atsakomybė išieškojimo procese yra aiškiai apibrėžta Notariato įstatyme. Notaro veiksmai, atlikti išduodant vykdomąjį įrašą ar atsisakymas jį išduoti skundžiami ypatingąja teisena. Jeigu kyla ginčas dėl skolos dydžio, pagrindo išieškoti skolai pirma laiko ir panašiai, tokie ginčai sprendžiami tarp šalių ieškinio teisenos tvarka. Kol kas teismų praktikos dėl išieškojimo iš įkeisto turto dar nėra daug, o Lietuvos Aukščiausiojo Teismo, kuris vienodina teismų praktiką, tokios bylos nėra pasiekusios. Todėl negalime pasidalinti patirtimi, ar aiškus notaro atsakomybės atskyrimas nuo šalių ginčų įstatymuose bus perkeltas ir į teismų praktiką. Notarai jau nuo pat reformos pradžios išdavinėjo vykdomuosius įrašus. 2012 m. antrą pusmetį buvo išduoti 805 vykdomieji įrašai, 2013 m. sausio – rugpjūčio mėnesiais buvo išduoti 1287 vykdomieji įrašai.
Baigdamas savo pranešimą, kaip Lietuvos notarų rūmų prezidentas, noriu pasidžiaugti, kad Lietuvos notarai buvo pasirengę hipotekos reformos įgyvendinimui ir parodė, kad valstybė gali jais pasitikėti ir patikėti jiems naujas ir sudėtingas funkcijas.

Archyvo simbolis Archyvas

  • 2019 m. spalio mėn.
  • 2019 m. rugpjūčio mėn.
  • 2019 m. liepos mėn.
  • 2019 m. birželio mėn.
  • 2019 m. gegužės mėn.
  • 2019 m. balandžio mėn.
  • 2019 m. kovo mėn.
  • 2019 m. vasario mėn.
  • 2019 m. sausio mėn.
  • 2018 m. gruodžio mėn.
  • 2018 m. lapkričio mėn.
  • 2018 m. spalio mėn.
  • 2018 m. rugsėjo mėn.
  • 2018 m. liepos mėn.
  • 2018 m. birželio mėn.
  • 2018 m. gegužės mėn.
  • 2018 m. balandžio mėn.
  • 2018 m. kovo mėn.
  • 2018 m. vasario mėn.
  • 2018 m. sausio mėn.
  • 2017 m. gruodžio mėn.
  • 2017 m. lapkričio mėn.
  • 2017 m. spalio mėn.
  • 2017 m. rugsėjo mėn.
  • 2017 m. rugpjūčio mėn.
  • 2017 m. birželio mėn.
  • 2017 m. gegužės mėn.
  • 2017 m. balandžio mėn.
  • 2017 m. kovo mėn.
  • 2017 m. vasario mėn.
  • 2017 m. sausio mėn.
  • 2016 m. gruodžio mėn.
  • 2016 m. lapkričio mėn.
  • 2016 m. spalio mėn.
  • 2016 m. rugsėjo mėn.
  • 2016 m. birželio mėn.
  • 2016 m. gegužės mėn.
  • 2016 m. balandžio mėn.
  • 2016 m. kovo mėn.
  • 2016 m. sausio mėn.
  • 2015 m. gruodžio mėn.
  • 2015 m. lapkričio mėn.
  • 2015 m. spalio mėn.
  • 2015 m. rugsėjo mėn.
  • 2015 m. rugpjūčio mėn.
  • 2015 m. birželio mėn.
  • 2015 m. gegužės mėn.
  • 2015 m. balandžio mėn.
  • 2015 m. vasario mėn.
  • 2015 m. sausio mėn.
  • 2014 m. gruodžio mėn.
  • 2014 m. lapkričio mėn.
  • 2014 m. spalio mėn.
  • 2014 m. rugsėjo mėn.
  • 2014 m. liepos mėn.
  • 2014 m. birželio mėn.
  • 2014 m. gegužės mėn.
  • 2014 m. balandžio mėn.
  • 2014 m. kovo mėn.
  • 2013 m. gruodžio mėn.
  • 2013 m. lapkričio mėn.
  • 2013 m. spalio mėn.
  • 2013 m. rugsėjo mėn.
  • 2013 m. liepos mėn.
  • 2013 m. birželio mėn.
  • 2013 m. gegužės mėn.
  • 2013 m. balandžio mėn.
  • 2013 m. kovo mėn.
  • 2013 m. sausio mėn.
  • 2012 m. lapkričio mėn.
  • 2012 m. spalio mėn.
  • 2012 m. birželio mėn.
  • 2012 m. gegužės mėn.
  • 2012 m. kovo mėn.
  • 2011 m. gruodžio mėn.
  • 2011 m. lapkričio mėn.
  • 2011 m. spalio mėn.
  • 2011 m. birželio mėn.
  • 2011 m. gegužės mėn.
  • 2011 m. balandžio mėn.
  • 2011 m. kovo mėn.
  • 2011 m. vasario mėn.
  • 2010 m. lapkričio mėn.
  • 2010 m. spalio mėn.
  • 2010 m. rugsėjo mėn.
  • 2010 m. gegužės mėn.
  • 2010 m. balandžio mėn.
  • 2010 m. kovo mėn.
  • 2009 m. gruodžio mėn.
  • 2009 m. lapkričio mėn.
  • 2009 m. liepos mėn.
  • 2009 m. birželio mėn.
  • 2009 m. balandžio mėn.
  • 2009 m. kovo mėn.
  • 2009 m. vasario mėn.
  • 2009 m. sausio mėn.
  • 2008 m. gruodžio mėn.
  • 2008 m. lapkričio mėn.
  • 2008 m. spalio mėn.
  • 2008 m. rugsėjo mėn.
  • 2008 m. birželio mėn.
  • 2008 m. gegužės mėn.
  • 2008 m. balandžio mėn.
  • 2008 m. kovo mėn.
  • 2007 m. gruodžio mėn.
  • 2007 m. lapkričio mėn.
  • 2007 m. spalio mėn.
  • 2007 m. rugsėjo mėn.
  • 2007 m. rugpjūčio mėn.
  • 2007 m. liepos mėn.
  • 2007 m. birželio mėn.
  • 2007 m. gegužės mėn.
  • 2007 m. balandžio mėn.
  • 2007 m. kovo mėn.
  • 2007 m. vasario mėn.
  • 2007 m. sausio mėn.
  • 2006 m. gruodžio mėn.
  • 2006 m. lapkričio mėn.
  • 2006 m. spalio mėn.
  • 2006 m. rugsėjo mėn.
  • 2006 m. rugpjūčio mėn.
  • 2006 m. birželio mėn.
  • 2006 m. gegužės mėn.
  • 2006 m. balandžio mėn.
  • 2006 m. kovo mėn.
  • 2006 m. vasario mėn.
  • 2005 m. gruodžio mėn.
  • 2005 m. lapkričio mėn.
  • 2005 m. spalio mėn.
  • 2005 m. rugpjūčio mėn.
  • 2005 m. liepos mėn.
  • 2005 m. birželio mėn.
  • 2005 m. gegužės mėn.
  • 2005 m. balandžio mėn.
  • 2005 m. kovo mėn.